Il posto vacante è vacante , vale a dire l'assenza di occupazione di un alloggio . È un indicatore di tensione nel mercato immobiliare. Consente di valutare l'adeguamento dell'offerta abitativa di un'area alla domanda. Viene utilizzato nella pianificazione della pianificazione nelle esigenze informatiche per fornire alloggi per un territorio e in economia per calcolare le tasse . La vacanza di un immobile può avere cause temporali (ritardo tra due affitti ), economiche ( speculazione ), legate allo stato dell'immobile (durante il lavoro o in attesa di distruzione) o anche sociali (mancanza di mezzi finanziari per eseguire i Lavori). Anche altri beni possono essere sfitti, come aziende agricole in zone rurali o edifici commerciali (aree industriali o commerciali).
Diversi fattori possono essere all'origine della vacanza di un immobile:
Dopo la crisi economica globale del 2008 e seguenti , ci sono più di 60 milioni di abitazioni non occupate nel mondo.
I posti vacanti sono generalmente inferiori nello stock di alloggi sociali, che beneficia di affitti moderati. Ad esempio, in Francia , secondo INSEE, nel 2011 il tasso di posti vacanti nello stock di locazione sociale era del 3,2%. D'altra parte, è maggiore negli alloggi degradati.
Si stima che in Cina ci siano dai 10,2 ai 65 milioni di case vuote. Alcune città sono indicate come città fantasma come Ordos , nella Mongolia Interna .
L' India ha 11 milioni di alloggi vuoti nelle aree urbane e suburbane, il Giappone 8,2 milioni (il 13,5% di tutte le abitazioni del paese).
Secondo INSEE, più di 11 milioni di abitazioni sono disabitate in Europa , di cui 3,4 milioni in Spagna nel 2011 e 2,4 milioni in Francia nel 2012. Su 1 ° gennaio 2014, INSEE ha 2,6 milioni di unità abitative vacanti e 2,9 milioni nel 2016.
In FranciaNel 2016 in Francia, secondo INSEE, c'era l'8,3% di case sfitte, con un aumento di 0,5 punti dal 2009. Dopo la diminuzione dei posti vacanti tra il 1999 e il 2009, c'è stato un ulteriore aumento delle case sfitte dal 2006 Tra il 2011 e il 2016, il numero di alloggi liberi è aumentato del 3,4%.
La struttura degli alloggi sfitti si divide in due: collettiva e individuale. Il 1 ° gennaio 2016, il 52,1% del gruppo di alloggi sfitti erano 47,9% di alloggi vacanti individuale. Nelle comunità rurali, oltre l'85% degli alloggi sfitti è individuale. Negli agglomerati con più di 100.000 abitanti, gli alloggi sfitti sono principalmente collettivi (oltre il 75%). Pertanto, nell'agglomerato parigino questa tendenza si conferma con l'84,5% di alloggi collettivi sfitti.
Gli alloggi sfitti possono trovarsi in questa situazione per motivi di lavoro, oppure perché sono ancora in vendita o in affitto e non hanno trovato un acquirente, oppure perché i proprietari sono indecisi nella loro gestione, infine una rotazione degli occupanti può aumentare le percentuali di alloggi sfitti .
ParigiIl posto vacante a Parigi si concentra sulla riva destra, soprattutto nel 2 °, 8 ° e 9 ° distretto. 13 e e 14 e quartieri, al contrario, un basso tasso di posti vacanti. Nel complesso, si registra una tendenza all'aumento del numero di alloggi liberi. Il posto vacante tra cambi di inquilini o proprietari è la principale causa di sfitto, soprattutto a Parigi dove gli alloggi in affitto rappresentano una parte molto importante del mercato immobiliare. Inoltre, gli alloggi liberi sono concentrati in vecchi edifici, con il minimo comfort. Si è anche riscontrato che i quartieri con un alto tasso di alloggi pubblici tendono ad avere un basso tasso di sfitto, come il 13 ° distretto. Al contrario, boroughs come 8 ° o 9 th è la meno densamente popolato di Parigi, con un basso tasso di alloggi sociali, e v'è un elevato tasso di vacanza. I distretti turistici come gli Champs-Élysées hanno anche una grande concentrazione di seconde case e parchi per uffici.
Ci sono 18,6 milioni di case sfitte negli Stati Uniti , o quasi il 14% di tutte le case nel paese. Il posto vacante può essere estremamente basso, come in alcuni quartieri di New York , ma anche esplosivo, al punto da richiedere la radiazione di interi distretti, come a Detroit (Michigan) dopo la crisi dei subprime .
Il calcolo può essere effettuato da diversi database o censimenti. In Francia, può essere fatto con i dati INSEE , FILOCOM , EDF , ecc. Le variazioni sono significative, intorno al 2% a seconda del metodo, motivo per cui questo indicatore rimane una stima e deve essere utilizzato con cautela.
Un tasso di posti vacanti troppo alto ha importanti effetti economici e sociali. Diminuisce l'attrattività turistica e residenziale di un territorio.
Le azioni possono essere dirette o incentivanti.
In Vallonia , dal 2014, le società idriche ed elettriche sono state obbligate per legge a identificare le abitazioni sfitte, con il Ministero vallone dell'edilizia che trasmette le informazioni ai comuni, che dovranno adottare misure. Un'associazione ha anche creato una mappa interattiva dove appuntare alloggi vuoti a Bruxelles .
Quando gli sfratti diventano troppo importanti (crisi economica), alcune comunità si oppongono agli sfratti programmati dalle banche, come in Spagna .
L'aggiornamento degli alloggi può essere sufficiente per reinserire la proprietà nel circuito del mercato immobiliare. In Francia, l' OPAH è un programma di aiuti per il miglioramento della casa. Inoltre, il prestito a tasso zero è destinato a sostenere la riabilitazione nei paesi con meno di diecimila abitanti dove il tasso di sfitto è diverso dalla media nazionale e dove sono disponibili attrezzature sufficienti.
Quando un quartiere concentra abitazioni degradate, la distruzione quindi la costruzione di nuove abitazioni ( rinnovamento urbano ) consente di migliorare la qualità degli alloggi, ma anche della forma urbana (lavori sulle alture, sugli allineamenti, sulle aperture del quartiere, paesaggistica di spazi esterni, ecc.). È anche un'opportunità per migliorare la diversità sociale e il trasporto pubblico . In Francia, l' ANRU e l'EPF ( Public Land Establishment ) sono strutture importanti per il rinnovamento urbano, in termini di finanziamenti e operazioni.
Esistono tre sistemi per la requisizione di alloggi liberi in Francia, ma vengono applicati raramente.
Nel 1995 è stata assegnata una gratifica dell'importo di 1.500 euro ai proprietari che hanno riaffittato alloggi vacanti. Nel 1998 è stata adottata la legge di orientamento relativa alla lotta contro l'esclusione. Il suo scopo è tassare gli alloggi sfitti nelle grandi aree urbane: Parigi, Lione, Lille, Bordeaux, Marsiglia, Tolosa, Montpellier, Nizza e Cannes. I criteri devono essere alloggi liberi da più di 1 anno e non aver cambiato proprietario.
Nel 2002 è stata istituita l'assistenza dei proprietari di abitazione per facilitare il rientro nel mercato immobiliare. Poi, nel 2005, la legge di programmazione per la coesione sociale ha istituito un'esenzione dall'imposta sui redditi da locazione per coloro che riaffittano alloggi sfitti. Infine, nel 2006, i comuni possono ora tassare gli alloggi sfitti per più di 5 anni attraverso l'imposta sugli alloggi.
Il sig. François Rebsamen aveva presentato nel 2009 un disegno di legge intitolato “Alloggio: lotta contro gli alloggi sfitti e solidarietà nazionale per l'alloggio”. Questa proposta è stata respinta dal Senato. Nel 2013 è seguita l' imposta sugli alloggi sfitti , che ha consentito di incassare 129,9 milioni di euro (contro i 38,4 milioni di euro del 2012), che ha esteso tale imposta e ridotto la durata della vacanza a più di un anno.