Il mercato immobiliare in Francia è, come tutti i mercati immobiliari , il mercato over-the-counter per la vendita, l'acquisto e l'affitto di immobili situati in Francia . Il mercato immobiliare francese può essere segmentato in una moltitudine di sottomercati o addirittura micro-mercati. Questi sottomercati corrispondono a posizioni geografiche (regioni, dipartimenti, paesi, città, quartieri, aree rurali, ecc.), a tipologie di proprietà (case, appartamenti, uffici, locali industriali o commerciali, terreni, ecc.) o addirittura alla qualità e alle prestazioni dell'immobile in oggetto (vecchio, da ristrutturare, nuovo, ecc.)
All'inizio degli anni 2010 il mercato immobiliare francese è stato caratterizzato dal livello molto elevato dei prezzi delle abitazioni in rapporto al reddito e agli affitti. Dal 2000 al 2010, in media in tutta la Francia, l'indice dei prezzi delle abitazioni è aumentato del 107%, mentre l'indice degli affitti e il reddito delle famiglie sono aumentati rispettivamente solo del 27% e del 25. %. All'inizio degli anni 2010, il prezzo delle case rispetto al reddito dei francesi era al livello più alto da 70 anni.
Nel 2015, il 68% dei francesi viveva in una casa, una percentuale superiore alla media europea (58%). Il livello di ricorso al credito colloca la Francia all'8 ° posto per importo per nucleo familiare (50.000 euro).
Ogni anno, i notai compilano statistiche sullo sviluppo del settore immobiliare in Francia. Numerose classificazioni secondo natura, luogo, stato, ecc. vengono poi realizzati. È quindi possibile avere un continuo declino per un settore geografico o una tipologia di bene quando il valore medio su tutti i mercati è in aumento.
Nel 1914 , con il blocco degli affitti, iniziò un regime di controllo, che fu costantemente prorogato fino alla seconda guerra mondiale . Mentre l'aumento degli affitti non tiene il passo con il costo della vita , “i proprietari reagiscono sacrificando la manutenzione degli edifici; l' edificio , nonostante specifici incoraggiamenti, viene indirettamente trattenuto». Tra le due guerre, il tasso di rinnovamento delle abitazioni si è dimezzato rispetto al periodo prima del 1914 e la percentuale di abitazioni fatiscenti è aumentata.
Il mercato immobiliare francese è stato profondamente sconvolto dalla seconda guerra mondiale . La legge del 1948 che sanciva la libertà di canone per le abitazioni nuove o completamente ristrutturate ha avuto un'influenza importante su questo mercato, in particolare favorendo l' edilizia nelle città. I prezzi sono poi rimbalzati rapidamente verso i loro standard storici.
Un mercato correlato alla crescita dei ricaviDal 1965, i prezzi delle case in Francia hanno mostrato una relativa stabilità in relazione al reddito per famiglia. Jacques Friggit , project manager presso il Consiglio Generale per l'Ambiente e lo Sviluppo Sostenibile , ha osservato che i prezzi delle case erano legati alla crescita del reddito familiare e che oscillavano con un margine del 10% attorno a un trend lungo ( tunnel Friggit ). I prezzi in Francia sono stati confinati nel tunnel per oltre 37 anni, fino al 2002 .
Un'eccezione riguarda i prezzi delle abitazioni nella regione parigina, dal momento che di fatto sono usciti in gran parte da questo tunnel nel 1988 per raggiungere un massimo (oltre il 50% al di sopra della tendenza storica) nel 1991 . La speculazione immobiliare mantenuta dai commercianti di immobili è spesso ritenuta responsabile di questo picco. Questo boom è stato seguito da una violenta correzione nota come crollo immobiliare del 1991, dove i prezzi sono scesi bruscamente (dal 30% al 40% in alcuni settori) fino al 1997 .
Bulle poi il crollo immobiliare degli anni '90Tra il 1987 e il 1991, i prezzi degli immobili sono aumentati principalmente a Parigi, nella regione parigina e sulla Costa Azzurra con significative speculazioni da parte dei commercianti di proprietà, in correlazione con l'espansione economica nel 1988 e nel 1989. Successivamente il crollo delottobre 1987, relativamente indolore, gli investitori erano interessati a tutti i possibili investimenti, spinti dalla bolla finanziaria e immobiliare giapponese degli anni '80 .
Come mostrato nella Figura A , l'indice dei prezzi immobiliari in franchi costanti a Parigi è aumentato molto rapidamente negli anni 1988 e 1989 fino a raggiungere un valore vicino a 200 in franchi costanti, cioè un aumento dell'85% dal 1985 al 1989 Questo aumento è totalmente non correlato all'evoluzione dell'indice complessivo degli affitti in Francia e molto superiore all'evoluzione degli affitti parigini secondo le indagini nazionali sugli alloggi (ENL). Nell'agosto 1990 , la Guerra del Golfo ha segnato l'arresto dell'inflazione di questa bolla. Nel 1991, le vendite erano ben al di sotto del loro livello medio, segnando l'inizio del crollo immobiliare. Come mostra il loop di Joseph Comby - Figura B - l'inizio della crisi è caratterizzato da un crollo delle vendite a prezzo costante, fenomeno spesso osservato alla fine del ciclo rialzista. Negli anni successivi, dal 1992 al 1996, i prezzi degli immobili nel vecchio sono scesi costantemente per raggiungere nuovamente una valutazione in linea con i fondamentali economici del paese che consentirà una ripartenza del volume delle compravendite. Così, i prezzi sono diminuiti del 40% in euro costanti in tutti gli arrondissement di Parigi tra il 1991 e il 1996.
Al di là dei loro effetti, positivi o negativi per i privati (a seconda che si tratti di acquirenti o venditori di immobili), queste riduzioni di prezzo colpiscono pesantemente i professionisti del settore. Quasi tutti i promotori o commercianti di immobili, anche i più grandi, si trovano in seria difficoltà. Allo stesso modo le banche che li finanziano. Tutte le banche della zona stanno subendo pesanti perdite. Nel solo settore pubblico sono interessati Crédit Lyonnais, Crédit Foncier, Comptoir des imprenditori (Gruppo AGF), UIC (Gruppo GAN).
La figura C mostra un andamento simile per il prezzo e il volume delle vendite di nuove case in Île-de-France.
Figura B
Il cosiddetto Joseph Comby loop, ovvero il rapporto tra prezzo/numero di transazioni per vecchi appartamenti a Parigi per gli anni 1990-1998.
Figura C
Relazione tra prezzo/numero di transazioni per nuove abitazioni in Île-de-France negli anni '90.
In tutta la Francia, i prezzi delle case e degli appartamenti sono aumentati prima lentamente tra il 1997 e il 2001 , poi sempre di più tra il 2002 e il 2007.
Durante questi 10 anni, i prezzi degli immobili francesi si sono infine moltiplicati per 2,5 o addirittura 3, cioè dal 150% al 200% di aumento, secondo i perimetri geografici (142% secondo Liberation, 155% sul territorio nazionale e 191% a Parigi secondo il BNP).
Alla fine del 2007, i prezzi erano quasi il 20% più alti rispetto alla vigilia del crollo immobiliare del 1991.
Il mercato si gira dal 2007Alcuni osservatori percepiscono, già nel 2007 , i primi segnali di rallentamento nel numero delle transazioni, seguiti da un lieve calo dei prezzi:
Tuttavia, è dal 2008 che i professionisti immobiliari francesi hanno accettato di parlare di un calo generale dei prezzi e dell'attività immobiliare:
Il prezzo della vecchia proprietà alla fine è sceso del 3% nel 2008 e del 7% nel 2009, che rappresenta secondo il HSBC "il più grande declino a partire dalla metà del XX ° secolo."
Senza spingersi fino a offrire una prognosi sull'evoluzione del mercato immobiliare, il quotidiano Le Monde parla senza ambiguità di una "bolla immobiliare francese" e indica che in Francia "è lungi dall'essere assorbita. : prezzi sono alti e l'indebitamento dei francesi è al massimo, passando dal 50% del reddito disponibile nel 1998 al 74% di oggi” .
Per frenare questo mercato, il Fondo Monetario Internazionale ha suggerito alle autorità di “limitare il rapporto massimo di indebitamento ipotecario delle famiglie” .
L'anno 2010 genera finalmente un forte aumento dei prezzi degli immobili. Circa + 10 ~ 15% per le grandi città e + 20% per Parigi intramurale e vecchi immobili.
Il centro di analisi strategica, la cui missione è informare il governo sui suoi orientamenti economici, riconosce l'esistenza di una bolla immobiliare speculativa nel 2011.
L'oscurità del mercato (2012-2014)Il mercato immobiliare, dopo il rimbalzo del 2010-2011, è stato in pessime condizioni nel 2012. Il volume delle transazioni nel 2012 si è attestato a 709.000 transazioni nel vecchio immobile, in forte calo rispetto al 2011 (-12%). Il calo del volume delle transazioni è infatti maggiore, la riforma del regime fiscale delle plusvalenze immobiliari ha infatti avuto l'effetto di rilanciare il mercato all'inizio del 2012. Nel periodofebbraio 2012 a febbraio 2013 il volume delle transazioni è diminuito del 22%.
Il prezzo medio al m² in Francia è sceso dell'1,9% in un anno a € 2.614 contro € 2.690 nel 2011 (massimo storico dell'epoca). In un mercato generalmente in calo (anche in le -de-France ), solo due regioni stanno bene: Champagne-Ardenne (+ 0,1%) e Provenza-Alpi-Costa Azzurra (+ 1,9%). Anche l'immobiliare parigino risente del calo dei prezzi, che ha raggiunto il picco nelagosto 2012prima di fare un passo indietro lentamente. Il calo dei prezzi è stato in parte attenuato dal calo dei tassi di interesse che ha avuto inizio nel 2012:. Mutuatari, beneficiando di condizioni di credito favorevoli, hanno visto la loro immobiliare crescere il potere d'acquisto, come dimostra l'aumento della superficie media acquisita (81,1 m 2 contro 79,4 m 2 nel 2011).
Il trend è proseguito nel 2013 con un leggero calo dei prezzi (-1,8% su un anno secondo la rete Century 21 ). Come nel 2012, l' Île-de-France non è sfuggita al calo (-2,9%) ma è nelle province che le diminuzioni sono più spettacolari, soprattutto nel Pays de la Loire (-7,8%) e nella Franca Contea (-7,7 %). Solo la regione Rhône-Alpes ha registrato un lievissimo aumento dei prezzi (+ 0,3%). Il tempo di vendita è in media di 90 giorni (contro i 78 del 2011 ei 95 del 2009 nel cuore della crisi). Tuttavia, il mercato immobiliare si è stabilizzato nel corso del 2013 e si è rivelato meno negativo di quanto previsto nelle previsioni iniziali. Il volume delle transazioni è stato di 723.000 vendite, in crescita del 2,7% rispetto al 2012 grazie a un rimbalzo nel 4 ° trimestre. L'aumento dei volumi delle transazioni è maggiore in Île-de-France (+ 5,4%) che nelle province (+2,1%).
Ritorno ai massimi storici (2015-2017)I prezzi degli immobili iniziano ad aumentare notevolmente dal 2016 e il mercato immobiliare sta vivendo un 2016 molto dinamico guidato da bassi tassi di interesse. I volumi delle transazioni sono tornati a un livello rapido, attestandosi a 838.000 vendite in un anno insettembre 2016, contro 755.000 un anno prima. Questo livello record supera i precedenti massimi storici del 2006 e dell'inizio del 2012. Questo aumento è guidato sia dai primi acquirenti che dagli investitori: due categorie di acquirenti netti che non hanno proprietà da vendere. Parigi segue la tendenza nazionale e registra volumi di transazioni equivalenti agli anni del boom immobiliare parigino (tra il 1999 e il 2006).
A fine marzo 2017 i prezzi erano aumentati del 5,2% a Parigi e del 2,3% nelle province rispetto a marzo 2016. Il prezzo al metro quadrato a Parigi ha raggiunto € 8.743, il suo massimo storico. I prezzi nelle principali città francesi seguono la stessa pendenza e tornano ai massimi storici. Tuttavia, alcune città (Marsiglia, Lilla, Nizza, Strasburgo) registrano prezzi ancora inferiori ai massimi storici.
Jacques Friggit stima che il prezzo degli immobili nel 2010 abbia raggiunto un livello storicamente anomalo, superiore del 70% rispetto al suo trend storico in relazione al reddito per famiglia. Alla fine dovrebbe unirsi a questa tendenza. Uno scenario rapido consisterebbe in un calo dei prezzi (in euro correnti) del 35% in cinque-otto anni. Uno scenario lento - meno probabile ma non da escludere - consisterebbe in prezzi (in euro correnti) che rimarrebbero costanti per quindici-venti anni. Uno scenario imprevisto si è però dispiegato dal 2010 al 2019, un continuo aumento dei prezzi nella maggior parte delle grandi città, smentendo per il momento la profezia di Jacques Friggit.
In una nota congiunturale novembre 2008, la banca BNP Paribas ha previsto "un calo dei prezzi reali compreso tra il 30% e il 40% (...), a seguito di un aggiustamento che sarebbe ripartito su più anni" .
La banca aziendale e d'investimento Natixis ha stimato infebbraio 2010che i prezzi in Francia erano sopravvalutati del 10-15%. Sulla base di un confronto dell'evoluzione dei prezzi delle case rispetto al reddito in diversi paesi occidentali, ritiene che la correzione dei prezzi che si è verificata di recente in Francia non sia stata sufficiente e che dovrebbero subire "ulteriori cali" .
Diversi criteri vengono utilizzati per descrivere il mercato immobiliare francese.
L'evoluzione di questo indice dal 1997 al 2006 è mostrata nella figura seguente. Il grafico evidenzia la crescita e la rapida uscita dal tunnel Friggit . Particolarmente evidenziato è il periodo 2002 - 2005 in cui si sono osservati incrementi annui superiori al 10%. Dal 2005 , l'aumento dei prezzi ha rallentato notevolmente. Secondo le previsioni del BIPE , la variazione su base annua sarà del 6% nel 2006 . Un'altra indagine, pubblicata nel dicembre 2006 da Alexandre Mirlicourtois dell'Istituto Xerfi , prevede addirittura un calo del 25% entro il 2010 .
Il grafico mostra l'evoluzione della capacità di acquisto e del margine di solvibilità secondo il vecchio indicatore di solvibilità della cattedra Crédit foncier-ESSEC. La capacità di acquisto media è calcolata come capacità di acquisto in m² con un tasso di sforzo medio del 28% e un periodo di rimborso medio (19 anni). La capacità massima di acquisto è calcolata per un tasso di sforzo del 35% e una durata massima di 25 anni. Il margine di solvibilità è la differenza tra queste due capacità. Nella prima metà del 2006 , la capacità media di una prima famiglia idonea era di 48 m 2 nella Francia continentale, in calo del 17% rispetto a quella stimata nel primo trimestre del 2000 . Il margine di solvibilità è di soli 14 m 2 nel 2006 ed è notevolmente diminuito (48% rispetto al 2000 ). La crescita dei prezzi ha quindi avuto un impatto significativo sulla solvibilità dei primi acquirenti.
Vari meccanismi hanno permesso di attutire parzialmente il suo impatto durante questo periodo. Ma né l'allungamento del periodo di indebitamento , né il calo dei tassi di interesse di circa 2,72 punti tra i due estremi (dal 5,61% del 19/01/2000 al 3,07% del 23/09/2005) e nemmeno il lancio del nuovo zero -il prestito di interessi nel 2005 è stato sufficiente a compensare questo aumento di prezzo.
Altri rating di credito sono calcolati e pubblicati da altre organizzazioni finanziarie. Tutti hanno in comune il fatto di notare un deterioramento della solvibilità delle famiglie vicino a quello osservato durante il crollo immobiliare del 1991.
Periodo | Totale | UK | riposo | Riposo (MAT) | Portogallo | Germania | Riposo (altri) |
---|---|---|---|---|---|---|---|
1994-1999 Media |
2,3% | ||||||
2000 | 2,6% | 0,5% | 2,1% | 0,6% | 0,3% | 0,1% | 1,1% |
2002 | 3,2% | 1,3% | 1,9% | 0,7% | 0,2% | 0,0% | 1,0% |
2004 | 3,2% | 1,7% | 1,4% | 0,5% | 0,2% | 0,0% | 0,8% |
2006 | 2,4% | 0,9% | 1,5% | 0,5% | 0,2% | -0,1% | 0,9% |
2008 | 2,1% | 0,4% | 1,8% | 0,6% | 0,3% | -0,1% | 1,0% |
Al momento della vendita o della locazione dell'immobile, dal 2007, il proprietario dell'immobile deve effettuare una diagnosi energetica , che valuta il dispendio energetico dell'abitazione in kWh/m².anno. La banca dati così prodotta consente di stimare l'evoluzione dell'efficienza energetica del patrimonio residenziale: dopo un moderato calo del fabbisogno del 42,3 % per gli immobili costruiti tra il 1960 e il 2011, la normativa termica 2012 ha abbattuto il dispendio energetico del 60,6 % tra 2012 e 2014.
Il grande sviluppo in Francia di Internet ha modificato alcune pratiche del mercato immobiliare e creato il concetto di una vetrina virtuale allargata su uno dei più grandi mercati europei: in un articolo del 17 marzo 2009, il quotidiano Le Figaro stimava che il patrimonio immobiliare totale dei francesi ammontava a quasi 12,5 trilioni di euro contro i soli 9,1 trilioni di capitalizzazione di mercato in Europa. Il cambio di atteggiamento è avvenuto anche da parte dei consumatori, consentendo loro in qualsiasi momento della giornata o della settimana di confrontare i prezzi, visualizzare le foto e ottenere informazioni dettagliate su ciascuno dei beni offerti in negozio. solo dalla parte degli agenti immobiliari, che sono stati costretti ad adeguarsi enfatizzando il lavoro di “consulenza”. Alcuni siti generalisti come Le Bon Coin pubblicano annunci di privati accanto a quelli di agenzie immobiliari, dando alle agenzie partecipanti "visibilità molto maggiore che nell'era della carta" , spiegando il fatto che reti di agenzie si sono posizionate su Internet, al fine di conservano il loro valore aggiunto nella stima dei prezzi dei beni online, quindi con il cliente fina supporto legale e amministrativo, anche se molto spesso quando il proprietario stesso effettua le visite, le spese di agenzia tendono a diminuire. È stato stimato nel 2010 dall'Istituto Médiamétrie che oltre l'80% delle ricerche immobiliari inizia su Internet, a causa della presenza di oltre 13,4 milioni di visitatori mensili ai siti immobiliari francesi e del fatto che il 29% degli utenti Internet visita regolarmente un sito web dedicato al settore immobiliare.
Questa tendenza ha portato la stampa a pubblicare classifiche dei migliori portali immobiliari tenendo conto del loro pubblico, misurato dai dati forniti da Médiamétrie.
Nel 2020, nei primi due posti, Leboncoin è arrivato in gran parte primo davanti a Seloger , con oltre 12 milioni di visitatori unici al mese, contro circa 6,36 milioni del suo rivale. Dietro, al terzo posto, la partita è più discussa perché il sito di Bien'ici riceve nel 2020 poco meno di 4 milioni di visitatori, passando davanti ad un altro sito immobiliare più noto, Logic-Immo che ha riunito nello stesso anno 2020 una presenza di 3,87 milioni di visitatori. For Sale for Rent è quinto con quasi 3,27 milioni di visitatori, davanti a From Individual to Individual che ha poco più di 3 milioni di visitatori e BestAgents a quasi 2,22 milioni di visitatori. I vecchi portali immobiliari come Figaro Immo , Century 21 e Paruvendu - Immo hanno tutti tra 1,5 e 2 milioni di visitatori.
La classifica dei portali immobiliari in base al loro pubblico nel 2020:
L'angolo buono | alloggiamento | Bene qui | Logic-Immo | In vendita In affitto | PAP | I migliori agenti | Figaro Immo | secolo 21 | Paruvendu |
12 milioni | 6,4 milioni | 4 milioni | 3,9 milioni | 3,3 milioni | 3 milioni | 2,2 milioni | tra 1,5 milioni e 2 milioni | tra 1,5 milioni e 2 milioni | tra 1,5 milioni e 2 milioni |