La vendita allo stato di completamento futuro , talvolta abbreviato VEFA , è, nel diritto civile francese , un contratto utilizzato nella vendita di immobili da costruire.
Il contratto di vendita fuori piano viene regolarmente definito “vendita fuori piano” in quanto al momento della sottoscrizione, in genere, la costruzione non è ancora iniziata.
Secondo l'articolo 1601-3 del codice civile :
“La vendita nel futuro stato di ultimazione è il contratto con il quale il venditore trasferisce immediatamente all'acquirente i suoi diritti sul terreno nonché la proprietà delle costruzioni esistenti. Le opere future diventano di proprietà dell'acquirente man mano che vengono eseguite; l'acquirente è tenuto al pagamento del prezzo man mano che i lavori procedono. Il venditore conserva i poteri della stazione appaltante fino al ricevimento dell'opera. "
- Articolo 1601-3 del Codice Civile
Come parte di un VEFA, il promotore deve ottenere una garanzia di completamento finanziario (GFA). Soddisfa l'obbligo dell'articolo L. 261-1 e seguenti del Codice dell'edilizia e degli alloggi (CCH) e dà all'acquirente la certezza che in caso di inadempimento del committente, il finanziamento del completamento dell'edificio è garantito. Il promotore ha l'obbligo legale di definire una data di consegna.
Il contratto di prenotazione impegna il promotore a costruire e consegnare l'edificio:
Il contratto preliminare o contratto di prenotazione, può prevedere che l'acquirente si riserva l'esecuzione di lavori di finitura o installazione di attrezzature che si procura lui stesso. Il contratto include poi una clausola in caratteri molto visibili che stabilisce che l'acquirente accetta il carico, il costo e le responsabilità che derivano da questo lavoro, che esegue dopo la consegna dell'edificio. Un decreto di28 ottobre 2019fornisce l'elenco esaustivo delle opere che possono essere interessate. Il contratto preliminare è redatto con firma privata e deve contenere almeno: l'esatta ubicazione e descrizione dell'immobile, la nota descrittiva riepilogativa dei materiali, delle dotazioni, ecc., il prezzo di vendita, la data della firma della vendita finale , i tempi di esecuzione dell'opera, le condizioni del deposito cauzionale, le condizioni sospensive, il sollecito delle condizioni di rinuncia nonché gli eventuali finanziamenti offerti dal promotore.
Molte persone sono vittime di promotori di case individuali che lasciano cantieri abbandonati in Francia. L'acquirente deve quindi essere molto vigile e conoscere bene il promotore prima di acquistare. In effetti, a volte è difficile ottenere la riparazione quando il sito viene abbandonato. Si tratta di procedure lunghe e l'acquirente deve generalmente pagare le spese legali ma anche gli affitti del suo appartamento e le rate mensili del mutuo per la casa unifamiliare in controversia.
Tra i casi più pubblicizzati troviamo acquirenti di Septèmes-les-Vallons o Cutry.
Al momento della prenotazione dell'alloggio, il promotore fornisce un avviso descrittivo che ne elenca le caratteristiche: natura e qualità dei materiali, attrezzature, ecc Questa descrizione diventa definitiva quando si firma con il notaio. Anche se il promotore può utilizzare elementi di qualità equivalente, tutto deve essere verificato (dal pavimento al soffitto) al momento della consegna. In caso di difetto di conformità (finestre più piccole del previsto), non è necessario prendere possesso dei locali. In caso di vizi (moquette al posto delle piastrelle), il 5% del prezzo dell'alloggio dovrà essere depositato presso il notaio in attesa di riparazione. In caso contrario, resta ancora un mese per elencare al promotore, tramite raccomandata, tutti i problemi riscontrati.
Il ricevimento deve essere effettuato con meticolosità e dura dalle 2 alle 3 ore: bisogna effettuare la visita in pieno giorno e controllare tutte le finiture e tutte le attrezzature. Potrebbe essere necessario scattare foto. L'elenco dei vizi può essere compilato entro 30 giorni dal ricevimento, quindi inviato tramite raccomandata. Il costruttore ha un anno per completare i lavori.
È auspicabile farsi accompagnare da un esperto che dia una descrizione precisa delle riserve; resta valido il periodo di 30 giorni per completare l'elenco nelle vendite fuori piano (cosa che non avviene nei contratti di costruzione di case unifamiliari).
È importante rispettare le scadenze: inviare la raccomandata prima della scadenza dei 30 giorni, e se necessario intraprendere un'azione legale entro un anno.
Lo stato di avanzamento dei lavori sarà il seguente:
FASE DI AVANZAMENTO | SCALING | CUMULO |
---|---|---|
Apertura del sito | 20% | 20% |
Completamento della fondazione | 15% | 35% |
Prima lastra di cemento | 20% | 55% |
Muri in elevazione | 10% | 65% |
Fuori dall'acqua | 5% | 70% |
Falegnameria esterna installata | 15% | 85% |
Completamento | 10% | 95% |
Fornitura | 5% | 100% |
La garanzia per difetti di fabbricazione copre tutti i problemi, siano essi difetti di fabbricazione o difetti di conformità. Questi sono di due tipi: disturbi apparenti che devono essere riservati alla segnalazione il giorno del ricevimento, estetici o meno, e problemi manifestati durante l'anno di ricezione che devono essere segnalati a mezzo raccomandata nell'anno di ricezione.
L'articolo R. 261-14 del codice della costruzione e dell'alloggio autorizza l'acquirente a versare il 5% del prezzo di acquisto quando la ricevuta include riserve di non conformità. Questo 5% sarà liberato dopo la fine dei lavori. Per altri disturbi è possibile fare un riassunto se il lavoro non viene svolto nei tempi previsti.
Oltre alla garanzia di perfetto completamento della durata di un anno, vi è la garanzia di perfetto completamento dell'isolamento acustico (1 anno), la garanzia di buon funzionamento (2 anni), la garanzia decennale (10 anni) e la garanzia strutturale assicurazione danni.
La legge di Duflot di1 ° luglio 2013ora richiede la costituzione di una garanzia finanziaria estrinseca (da parte di una compagnia assicurativa o di credito, o da un contratto di credito da parte di un istituto bancario) o intrinseca .
L'ordinanza n o 2013-890 del3 ottobre 2013relativa alla garanzia finanziaria in caso di vendita nel futuro stato di completamento ha rimosso la garanzia intrinseca da1 ° gennaio 2015 (operazioni per le quali viene presentata la domanda di permesso di costruire da 1 ° gennaio 2015). La garanzia estrinseca è ormai la norma: è richiesta una garanzia finanziaria prestata da un terzo (istituto bancario o assicuratore) e subentrerà al promotore inadempiente, per fornire i fondi necessari al completamento dei lavori.