In Francia , il valore locativo catastale è "il canone annuo teorico che un edificio, costruito o meno, potrebbe produrre, se fosse affittato in condizioni normali". Viene utilizzato per calcolare le imposte riscosse a beneficio degli enti locali : tassa sulla casa , contributo economico territoriale (in sostituzione della vecchia “tassa professionale”), imposta fondiaria su immobili costruiti o non costruiti (cioè aziende agricole).
Il valore locativo catastale è calcolato dall'amministrazione per tutti gli immobili . Ogni anno, a gennaio/febbraio, lo Stato trasmette agli enti locali il totale delle basi previste per ciascuno dei quattro tributi in modo che ogni comunità possa decidere le aliquote d'imposta in base alle proprie esigenze di finanziamento.
Durante la revisione del sistema fiscale locale, la scelta è stata quella di mantenere il valore locativo dei beni immobili come elemento comune di tassazione. Solo la base imponibile aziendale inclusa fino a1 ° gennaio 2010, per alcuni contribuenti, un secondo elemento che è il valore del noleggio dell'attrezzatura o una frazione delle entrate. La riforma dell'imposta professionale ha portato alla sua abolizione e quindi alla creazione del contributo economico territoriale costituito dal contributo sul valore aggiunto delle imprese e dal contributo patrimoniale delle imprese. La prima si basa sul fatturato della società, la seconda si basa esclusivamente sul valore locativo catastale degli immobili della società. Poiché tutti i beni immobili non sono affittati, è stato messo in atto un sistema per determinare un valore noto come valore locativo catastale. Il valore locativo catastale è quindi il canone annuo teorico che si potrebbe ottenere da un immobile affittandolo in condizioni normali.
Stabilire un punto di riferimentoOgni lotto e ogni locale viene valutato per ottenere un valore locativo catastale. Questo valore è un valore di 1960 per il non costruito (VLC60) e un valore di 1970 per il telaio (VLC70). È stato quindi effettuato uno studio sui contratti di locazione esistenti al fine di stabilire per comune:
Tutte le proprietà e le frazioni di queste proprietà sono state identificate.
Per le proprietà non costruiteI parametri di calcolo sono numerosi per tenere conto delle diverse situazioni possibili. Alcuni sono oggettivi (superficie dei locali e degli annessi, elementi di comfort, ascensore), ma altri dipendono da una classificazione dell'Amministrazione (coefficiente di ponderazione) e da una delibera dei comuni (classificazione dei locali in una delle 8 categorie).
Le otto categorie: sono la base del valore locativo. Ogni locale in Francia è classificato in una delle otto categorie di riferimento: da 1 (alloggio di lusso) a 8 (alloggio fatiscente e antigienico), con sottocategorie (semicategoria). Tale classificazione dipende sia dalla superficie ponderata dei locali, sia dal prezzo €/mq applicabile. Tale classificazione in categoria è votata da una commissione comunale delle imposte dirette, istituita in ciascun comune. Per aiutarli, l' amministrazione fiscale ha stabilito una nomenclatura di riferimento contenente principalmente i locali residenziali di riferimento, i tipici locali commerciali in un dato comune.
Una Commissione Comunale delle Imposte Dirette (CCID), rappresentativa delle diverse categorie di contribuenti, esprime annualmente un parere sulla VLC70 prevista dall'amministrazione in caso di creazione o modifica.
Dal 2010 e fino al 2017, una Commission Intercommunale des Impôts Directs (CIID) può essere creata dai comuni di comuni o agglomerati che riscuotono il contributo economico territoriale (ex imposta professionale ) in luogo dei loro comuni membri. Le commissioni intercomunali così costituite vengono consultate in luogo dei CCID dei comuni aderenti sulla VLC70 prevista per i locali commerciali.
I CCID dei Comuni aderenti restano competenti per la VLC70 prevista per i locali residenziali.
Adeguamento di VLC 1960 per immobili non edificati e VLC 1970 per immobili costruitiI valori locativi catastali così calcolati non vengono utilizzati direttamente per il calcolo delle imposte. I valori locativi 1960 e 1970 vengono applicati con coefficienti in modo da farli evolvere in base al mercato degli affitti per arrivare al valore locativo per l'anno fiscale desiderato.
Per quanto riguarda il valore locativo 1970 degli immobili costruiti, viene applicato un primo coefficiente di “sconto” 1980. Questo coefficiente è specifico per ogni dipartimento e riflette l'evoluzione del mercato degli affitti a livello dipartimentale tra il 1970 e il 1980. In genere esiste un coefficiente per i locali residenziali diverso da quello per i locali commerciali. Non viene utilizzato per calcolare la base del contributo immobiliare delle società che sostituisce in parte l'imposta professionale dal 2010, quindi si parla di VLF (valore locativo immobiliare) piuttosto che VLC.
Viene poi applicato annualmente un coefficiente di “rivalutazione nazionale” (fissato dalla legge finanziaria secondo indici macroeconomici).
Il valore locativo utilizzato ad esempio per l'anno fiscale 2010 è quindi: VLC70 × coef. notizie × coef. reval 81 ×… coef. reval 2010 = VLC2010.
Dal 1° gennaio 2017, questo valore locativo aggiornato e rivalutato del 1970 è stato utilizzato esclusivamente da locali residenziali. Da questa data, i locali commerciali hanno un nuovo calcolo del loro valore locativo.
Il calcolo del valore locativo rivisto dei locali commerciali dal 2017
Il valore locativo rivisto di un locale commerciale è calcolato come segue:
Superficie ponderata X Tariffa € / m² ponderato per l'anno X coefficiente di localizzazione del terreno di base dei locali = valore locativo lordo rivisto per l'anno.
Tale valore locativo lordo sarà neutralizzato, quindi beneficerà della riduzione del 50% prevista dall'articolo 1388 del CGI, determinando così la base imponibile per l'anno.
Questa base può essere coperta e il suo contributo livellato, se le premesse esistevano prima del 1 gennaio 2017.
La superficie ponderata è calcolata in base alla superficie effettiva della sala professionale e dei suoi parcheggi. Tale superficie reale è suddivisa e classificata in superficie principale necessaria all'attività, superficie coperta secondaria e superficie scoperta secondaria.
Questa ponderazione delle aree comporta l'applicazione dei coefficienti di ponderazione contenuti nell'articolo 324Z dell'allegato III del Codice generale delle imposte.
Le aliquote fiscali sono classificate per settore di locazione a livello di dipartimento e per categoria di locali (categoria 38). Queste tariffe cambiano ogni anno in base alle fluttuazioni del mercato degli affitti.
I coefficienti di localizzazione sono contenuti nel 2 di B dell'articolo 1498 del TUIR. La delimitazione geografica dei settori locativi corrisponde alle sezioni catastali di un comune. La mancanza di precisione nella corrispondenza tra la delimitazione dei settori locativi del mercato immobiliare e le sezioni catastali è compensata dall'applicazione del coefficiente di localizzazione ai lotti posti all'incrocio delle sezioni catastali.
Ad esempio, un viale rappresenta la fine di una sezione catastale classificata nel settore locativo 2 e l'inizio di un'altra nel settore 3. Pertanto, il suo lato pari e il suo lato dispari vengono dissociati catastalmente, mentre questo viale fa parte dello stesso settore locativo. Pertanto, ai lotti posti sul lato pari e sul lato dispari vengono applicati coefficienti di localizzazione, che consentono di compensare la differenza di prezzo su ciascun lato del viale tra i settori 2 e 3.
Nella maggior parte dei casi, questo coefficiente è pari a 1,00 e non influisce sul calcolo del valore locativo.
Utilizzo dei valori catastali locativi secondo l'impostaAd ogni comunità viene fornita la somma delle VLC utilizzabili per comunità e per tipologia di imposta (basi globali). Questi ultimi possono quindi decidere le aliquote da applicare in base alle proprie esigenze e la distribuzione degli oneri che intendono stabilire tra ciascuna imposta, le variazioni delle aliquote tra le imposte essendo controllate. Sebbene non sia previsto in tal senso, si può osservare in pratica che il BCV così calcolato corrisponde a una media di 6 mesi di affitto per l'abitazione in questione.
La VLC dell'anno d'imposta viene utilizzata per la determinazione delle singole imposte:
Inizialmente era previsto di effettuare una revisione generale ogni tre anni. L'operazione iniziale si è rivelata molto macchinosa da gestire e l'operazione di revisione è avvenuta una sola volta.
Di conseguenza, la valutazione è sempre fatta in relazione ai riferimenti del 1960 e 1970. Da queste date il mercato degli affitti di un comune può benissimo essere stato modificato (ad esempio un intervento di risanamento di un quartiere può cambiare completamente il mercato degli affitti. locale) . Più in generale, le condizioni di comfort medio si sono evolute e il settore del noleggio agevolato (HLM) si è evoluto notevolmente.
Il sistema quindi non rispecchia più la realtà del mercato. Ad esempio, molti centri urbani fatiscenti, all'epoca mal valutati, sono stati da allora ristrutturati. Al contrario, gli edifici HLM nelle periferie delle grandi città, considerati di buon comfort durante la loro costruzione, hanno spesso visto la loro situazione deteriorarsi.
Nel 1990 (legge n o 90-669 del30 luglio 1990ECOX9000072L ), è stata effettuata un'operazione di revisione e modifica delle regole di valutazione. L'integrazione di questa operazione è stata più volte rinviata dal Parlamento.
Ogni anno i calcoli per stabilire il valore locativo catastale degli edifici costruiti e non sono effettuati dai servizi DGFiP . Per gli immobili che non hanno subito alcuna variazione significativa nel corso dell'anno, i valori locativi per l'anno successivo sono rivalutati mediante coefficienti fissati annualmente dalle Leggi Finanziarie secondo indici macroeconomici (crescita, inflazione, valuta, ecc.).
In sede di istituzione del regime fiscale locale , il valore locativo catastale è stato valutato tenendo conto della resa per ettaro per gli immobili non edificati e del comfort per gli immobili edificati. Tuttavia, dagli anni '60, questi due elementi si sono evoluti.
Inoltre, ci si può interrogare sull'esistenza di un valore locativo oggettivo, essendo l'affitto di ciascuna abitazione solo il risultato di una particolare trattativa tra proprietario e inquilino. Durante il tentativo di revisione del 1990, le indagini effettuate a Seine-Saint-Denis in vista della costituzione dei settori di valutazione hanno rivelato, ad esempio, che le abitazioni in quartieri malsani occupati da famiglie svantaggiate avevano affitti generalmente superiori a abitazioni confortevoli di dimensioni comparabili occupate da coppie solvibili, la vulnerabilità del potenziale inquilino o il rischio di affitti non pagati che possono quindi consentire o giustificare un canone più elevato.
Proprietà non costruiteCon il progresso della scienza, le rese agricole sono aumentate considerevolmente , e le basi sviluppate negli anni Sessanta sono ben lontane dalla realtà.
alloggiamentoDiverso è il problema abitativo: negli anni '60, infatti, gli alloggi a basso canone (HLM) erano considerati particolarmente confortevoli e quindi troppo cari rispetto alle abitazioni dei centri storici che allora non avevano servizi igienici individuali, riscaldamento centralizzato, doppi vetri, ecc. . Nel corso degli anni le cose sono cambiate ma le basi sono rimaste le stesse, il che si traduce in alloggi sociali con un valore locativo catastale più elevato rispetto alle abitazioni del centro città.
Diversi tentativi , principalmente quello della legge del31 luglio 1990, sono stati realizzati con l'obiettivo di riformare il sistema tributario locale ed in particolare di ricalcolare i valori catastali locativi, ma nulla è stato fatto. Tuttavia, ci sono ancora alcuni aggiustamenti marginali.
Una legge di 31 luglio 1990 aveva permesso di prevedere una revisione del sistema, con in particolare una parte dell'imposta sulla casa basata sul reddito, e lavori preparatori per la revisione dei valori locativi al 1 ° gennaio 1990. Le conseguenze sarebbero state, in particolare, una riduzione delle tasse per gli alloggi HLM e aumenti molto significativi per gli alloggi del settore privato che si trovavano in comuni con un'alta percentuale di HLM. A causa della mancanza di volontà politica di assumere questi trasferimenti tra contribuenti, questo lavoro è rimasto lettera morta.
Il governo sta ora valutando una revisione separata delle basi dei locali commerciali da un lato e dei locali residenziali dall'altro.
I rappresentanti eletti locali sono stati quindi consultati in luglio 2010 su una prossima revisione dei valori locativi del primo, che riprenderebbe in gran parte i principi dettati dalla legge del 31 luglio 1990. Questa revisione potrebbe iniziare alla fine del 2011 per essere presa in considerazione nel 2014 (vedi link al file AMF ).
La modifica della legge finanziaria per il 2010 ha avviato la revisione fondiaria dei locali commerciali. Questa revisione è stata testata per la prima volta in 4 dipartimenti pilota (Parigi, Haute-Vienne, Hérault, Haut-Rhin) nel 2012. Ora è estesa a livello nazionale. Una campagna di richiesta di dichiarazione è stata lanciata all'inizio del mese di declarationFebbraio 2013inviando agli imprenditori un modulo 6660 rivisto. Tali dichiarazioni hanno dato luogo al calcolo di un valore locativo del 2013 in sostituzione del valore locativo del 1970 e sono state prese in considerazione per l'imposizione dell'imposta patrimoniale 2017; inoltre, tale valore locativo è soggetto a misure di neutralizzazione e di piallatura e sono poste in essere misure di livellamento dei contributi (legge 2017-1775 art 30).
I valori locativi delle case verrebbero rivisti solo durante una seconda operazione (anno 2018?).
Tassa sulla casa, verso un'imposta sul redditoLa percentuale di reddito destinata all'imposta sulla casa in funzione del reddito medio in Francia :
Questo è uno dei motivi per cui nel 1990 è stato pianificato di calcolare la quota dipartimentale dell'imposta sulla casa in base al reddito degli occupanti.
Essendo stato abbandonato questo progetto, l'imposta sulla casa è stata tuttavia successivamente limitata al 3,44% del reddito per i contribuenti meno abbienti.
Il fatto che i valori locativi catastali siano gestiti da un servizio dello Stato e che le variazioni delle quattro imposte dirette locali siano regolate per legge è considerato da alcuni un limite all'autonomia finanziaria degli enti locali di cui all'art. 72-2 Cost.: “Gli enti locali beneficiano di risorse di cui possono disporre liberamente alle condizioni stabilite dalla legge […] Le entrate tributarie e le altre risorse proprie degli enti locali rappresentano, per ciascuna categoria, una quota determinante delle loro risorse. "
Altri ritengono che sia una garanzia di neutralità nella costituzione delle basi e di tutela dei contribuenti locali, in particolare di quelli che non risiedono nel comune e non possono influenzare le elezioni amministrative. I pareri espressi dalle commissioni comunali per le imposte dirette tendono talvolta anche a sopravvalutare le seconde case o locali commerciali, parere che può essere “bloccato” dall'amministrazione tributaria qualora ritenga vi sia una violazione dell'equità fiscale. È necessario tenere presente che la commissione comunale per le imposte dirette è nella grande maggioranza dei casi vigilata da un membro dell'amministrazione fiscale.
Ogni anno vengono emanate nuove disposizioni dalle leggi finanziarie. Vi sono quindi numerosi casi di esenzione (giovani imprese innovative, immobili costituiti e attività svolte in zone franche urbane, ecc.), la maggior parte dei quali a carico del bilancio dello Stato.
I belgi che hanno una seconda casa in Francia devono pagare una tassa in Belgio su questa casa sia se la casa è affittata, dichiarando il valore reale del contratto di locazione, sia, se non è affittata, dichiarando il valore locativo catastale. Entrambi i valori devono essere ridotti delle tasse di proprietà per non essere tassati due volte . Questo valore può essere ottenuto dalle autorità fiscali francesi .
I residenti spagnoli che possiedono una seconda casa ovunque devono includere il reddito nella loro dichiarazione annuale. Se la casa non è locata, la dichiarazione si riferisce al valore catastale . Se la casa è in Francia, utilizzeremo il valore catastale locale .
In Belgio, l'imposta sul valore locativo catastale è chiamata reddito catastale . In Svizzera si chiama imposta sul valore locativo .