Lo smembramento è la separazione, nel diritto civile , delle prerogative di proprietà (usus, fructus e abusus) di un bene tra più persone.
I beni possono essere mobili o immobili e persone fisiche o giuridiche.
In gran parte ispirate al diritto romano , queste nozioni furono diffuse dal codice civile francese del 1804 imposto in balia delle guerre napoleoniche e delle conquiste coloniali poi tenute da questi paesi o semplicemente ispirando altri paesi nella stesura del loro codice.
Rispetto al diritto romano, il diritto civile definisce l' usufrutto (usus e fructus) e di fatto il resto: nuda proprietà (abusus).
Quando c'è uno smembramento di proprietà, è il diritto di proprietà che viene separato. Pertanto, l'investitore che acquista la proprietà è chiamato "nudo proprietario". Possiede il bene senza avere l'uso del bene (abuso). In cambio, beneficia di numerosi vantaggi fiscali e immobiliari durante questo periodo di investimento locativo. Al contrario, è il locatore sociale, detto usufruttuario, che utilizza e riscuote gli affitti.
Per un periodo temporaneo, dai 15 ai 20 anni, l'usufruttuario può affittare l'alloggio agli inquilini. Si noti che l'alloggio finanziato con questo modello di investimento è principalmente l'edilizia sociale.
Nella legge del Quebec, gli smembramenti del diritto di proprietà sono stabiliti nell'articolo 1119 del codice civile del Quebec :
“Usufrutto, uso, servitù ed enfiteusi sono smembramenti del diritto di proprietà e costituiscono diritti reali”.
È rilevante fare la distinzione concettuale tra gli smembramenti del diritto di proprietà dell'art. 1119 CCQ e le prerogative del diritto di proprietà (usus, fructus, abusus, accessio) di cui agli articoli 947 e 948 CCQ
“947. La proprietà è il diritto di utilizzare, godere e disporre liberamente e completamente della proprietà, soggetti ai limiti e alle condizioni di esercizio fissati dalla legge. È suscettibile di modalità e smembramenti. "
“948. La proprietà di un bene dà diritto a ciò che produce ea ciò che ad esso unisce, in modo naturale o artificiale, dall'unione. Questo diritto è chiamato diritto di adesione. "