Il principio di limitata edificabilità vieta, nei comuni privi di un piano urbanistico locale, un documento urbanistico sostitutivo o una mappa comunale , lavori e costruzioni eseguiti al di fuori delle parti attualmente urbanizzate del comune.
Questo principio stabilito dalla legge 7 gennaio 1983 relativa alla ripartizione dei poteri tra i Comuni, gli Enti e lo Stato , e codificato nell'articolo L. 111-1-2 del Codice Urbanistico, rispondeva a una doppia preoccupazione. Da un lato, si trattava di lottare contro lo spreco di spazio dovuto alla dispersione dell'urbanizzazione nelle aree rurali ( sprawl ). L'obiettivo era invece quello di incoraggiare i comuni privi di documento urbanistico e che vedevano così il proprio territorio congelato dall'applicazione del principio, ad adottare un piano urbanistico.
Le leggi succedute alla legge “Deferre” del 7 gennaio 1983 non sono riuscite a rispettare l'obiettivo di limitare l'artificializzazione dei suoli. Infatti, l'osservazione è che 600 km2 sarebbero artificiali all'anno, cioè l'equivalente di un dipartimento francese ogni dieci anni, a scapito delle superfici agricole.
Per ovviare a questo fenomeno di sprawl urbano, la legge ALUR del 24 marzo 2014 dedica un capitolo specifico alla "Lotta allo sprawl urbano e al consumo di aree naturali, agricole e forestali", con l'obiettivo di rafforzare il regime del principio di limitazione costruibilità. La legge rafforza la regola secondo la quale i comuni sprovvisti di documenti urbanistici sono soggetti a questo principio. Inoltre, al fine di controllare meglio l'uso del suolo, affida un ruolo più formale alla commissione dipartimentale per il consumo di terreni agricoli consentendole di emettere pareri conformi .
Applicato nei comuni non coperti da alcun documento urbanistico, il principio della limitata edificabilità rende impossibile costruire al di fuori delle parti attualmente urbanizzate del comune.
La regola si applica quando il Comune non è coperto da PLU, tessera comunale o documento urbanistico in sostituzione.
Per gli atti urbanistici in sostituzione la giurisprudenza si limita ai piani di salvaguardia e valorizzazione.
La nozione di "parti attualmente urbanizzate" non è definita dal codice urbanistico. Il ministro preposto all'Urbanistica ritiene che l'individuazione delle parti attualmente urbanizzate avvenga da una visione quasi fotografica della struttura del fabbricato al momento dell'esame della richiesta di attestazione o autorizzazione urbanistica.
Per determinare se il progetto edilizio proposto è localizzato o meno nelle parti del comune attualmente urbanizzate, il giudice utilizza diversi indici che combina, secondo la tecnica del cluster di indici:
Non sono state invece ritenute dal giudice ubicate in una parte del comune attualmente urbanizzata.
Esistono due tipi di eccezioni: eccezioni per natura ed eccezioni giustificate dall'interesse comune.
Il codice urbanistico prevede eccezioni al principio di costruibilità, che si basano sulla natura delle costruzioni:
Il codice urbanistico consente al consiglio comunale di un comune soggetto al principio di costruibilità, di prendere decisioni motivate dall'interesse del comune a determinate condizioni:
A partire dalla legge ALUR del 24 marzo 2014, tali costruzioni e installazioni sono sottoposte per assenso alla commissione dipartimentale per il consumo delle aree agricole.