Il catasto è un insieme di procedure amministrative per conferire atti riguardanti beni immobili, presunzione di prova al momento della pubblicazione. Assicura una missione fondiaria e patrimoniale preservando e pubblicando tutti i diritti reali esistenti sugli edifici. Vi sono elencati tutti gli atti di trasferimento di proprietà ( vendita , donazione , lascito ), ma anche contratti di locazione a lungo termine , smembramenti di beni, servitù e titoli di proprietà immobiliari.
Chi ne fa richiesta può ottenere informazioni sulla situazione finanziaria delle persone o sulla situazione giuridica degli immobili.
Questo sistema garantisce così la sicurezza delle transazioni immobiliari e del credito ad esse connesso garantendo un'informazione chiara e obiettiva per tutte le parti.
Il principio della registrazione dei terreni emerge alla fine del XVII ° secolo, con l'editto21 marzo 1673, noto come "de Colbert ", che istituisce la legislazione sui mutui, applicabile in tutto il regno.
Per la prima volta nella storia della registrazione fondiaria, Colbert mette in primo piano la necessaria sicurezza giuridica delle transazioni immobiliari e del credito "Dobbiamo ripristinare la buona fede che si è persa e garantire la fortuna di coloro che prestano i loro soldi. Occorre anche ripristinare il credito delle persone che si perdono senza risorse […] Occorre fare chiarezza anche a chi vi aiuterebbe se vi trovasse la sua salvezza. Dobbiamo anche rimuovere il moien da coloro che vogliono ingannare gli altri, per poterlo fare [...] "
Questo editto effimero suscitò una forte opposizione. Così il Cancelliere di Aguesseau , chiamato a pronunciarsi su un progetto della stessa natura, probabilmente negli anni 1730-1750, dà una chiara opinione: "Niente era più contrario al bene e al vantaggio di tutte le famiglie. Che fare troppo molto noto lo stato e la situazione della fortuna dei privati " e inoltre " [...] rovinando il debitore, si rovina anche il creditore "
I rivoluzionari sceglieranno la pubblicità, ma questa questione del registro fondiario, cioè il fatto di mettere a disposizione di terzi alcuni elementi che compaiono nel contratto che vincola le due parti all'atto di trasmissione dei diritti immobiliari, dividerà opinione e giuristi durante la rivoluzione e poi il XIX secolo, intorno alla questione della segretezza dei patrimoni.
Sulla base del fatto che la segretezza delle fortune è un elemento della libertà individuale , gli estensori del codice civile conserveranno solo la trascrizione degli atti di trasferimento a titolo oneroso a scopo di epurazione (e non la trascrizione di tutte le trasmissioni a titolo oneroso); molte fideiussioni rimarranno generali (relative all'intero patrimonio di un individuo e non a un bene specifico) e nascoste (non note a terzi).
Le vaste transazioni immobiliari e la creazione di società di credito durante il Secondo Impero costrinsero un ritorno alla pubblicità e alla specialità dei mutui.
La legge di 23 marzo 1855ripristina la pubblicazione di atti e sentenze che traducono o costituiscono diritti di proprietà reale. Il regime stabilito dalla legge del23 marzo 1855 è durato un secolo.
Il sistema francese si basa sul decreto n . 55-22 del4 gennaio 1955e il decreto attuativo n . 55-1350 del14 ottobre 1955 che porterà sia una riforma del diritto civile che una riforma della tecnica di registrazione fondiaria.
Nella Francia continentale, ad eccezione del Basso Reno , dell'Alto Reno e della Mosella , così come nella maggior parte della Francia d'oltremare , tutti gli atti che contribuiscono alla registrazione dei terreni sono registrati nel fascicolo immobiliare.
Il registrar ipotecario era responsabile della conservazione del fascicolo immobiliare e del rilascio delle relative informazioni . È stato posto a capo di ogni registro ipotecario, un istituto amministrativo e fiscale francese della Direzione generale delle finanze pubbliche (in precedenza della Direzione generale delle imposte , o DGI), incaricato della registrazione fondiaria, a cui di solito ci si riferisce sotto il nome di “ufficio mutui”.
Il curatore è stato posto sotto uno status speciale basato sul carattere civile della sua missione e ha trovato la sua fonte nella concezione repubblicana del diritto di proprietà e dell'articolo 2 della Dichiarazione dei diritti dell'uomo e del cittadino. .
La proprietà, diritto naturale e imprescrittibile, non ricade sotto lo Stato, la prova di tale diritto, su iniziativa delle parti, è dimostrata dinanzi al giudice con qualsiasi mezzo e il suo titolare non ha nulla da temere né da chiedere allo Stato di giustificalo.
Anche se questo servizio è stato organizzato dallo Stato, per motivi di pubblica sicurezza, incapacità degli attori economici di averlo potuto fare, almeno in modo sostenibile, nel corso della storia, in logiche rivoluzionarie, il conservatore non poteva, in questa missione ha la qualifica di dipendente pubblico, ha quindi agito in nome proprio, con come corollario la sua responsabilità personale, per tutti gli errori commessi da lui stesso e dai suoi dipendenti.
Con il tempo e il sempre crescente intervento delle autorità pubbliche nell'esercizio stesso di questa missione, questo particolare statuto era diventato sempre meno comprensibile per l'intera società.
È finita 31 dicembre 2012Con ordinanza n . 2010-638 del10 giugno 2010abolendo il regime delle ipoteche stipulate ai sensi dell'articolo 30 della legge n . 2009-1674 del30 dicembre 2009di modificare le finanze per il 2009. Questa soppressione ha fatto seguito alle critiche della Corte dei conti nella sua relazione annuale per il 2008, pubblicata il22 gennaio 2009, che ha criticato "il crescente anacronismo dello status dei conservatori di mutui".
L'ordinanza crea al primo Gennaio 2013servizi incaricati del catasto, in sostituzione della conservazione ipotecaria .
Lo stipendio è sostituito in modo identico da un'imposta a beneficio dello Stato: il contributo di sicurezza immobiliare; le attribuzioni civilistiche e fiscali del servizio restano invariate; l'ordine di10 giugno 2010 trasferimenti allo Stato, la responsabilità per inadempienza e la sua esecuzione continua ad essere basata sulle stesse regole dinanzi al giudice giudiziario.
Ma i funzionari, a capo dei servizi di catasto, non sono più personalmente responsabili, d'ora in poi il fatto di notificare non è più suscettibile di impegnare la responsabilità del titolare del posto.
La riforma del 1955 non riguardava i tre dipartimenti dell'Alsazia-Mosella che, a partire dalla legge del 1 ° giugno 1924sono soggetti a un regime speciale che preserva l'organizzazione del diritto tedesco (tenuta di un registro fondiario affidato all'autorità giudiziaria) combinato con i principi fondamentali del diritto francese (pubblicazione ai fini dell'opponibilità a terzi).
MayotteMayotte ha un sistema misto in quest'area tra i due precedenti. Il registro fondiario è iscritto in un catasto, ma è l'autorità amministrativa, con il servizio per la conservazione dei beni immobili, che si occupa della sua gestione.
Polinesia e Nuova CaledoniaLa registrazione dei terreni in Polinesia e Nuova Caledonia è governata dal senato-consolato di 7 luglio 1856. In Nuova Caledonia, come nella Francia continentale, viene effettuata presso il servizio di registrazione fondiaria (SPF) e dà luogo alla riscossione del contributo di sicurezza immobiliare a beneficio della Nuova Caledonia, che si assume la responsabilità della registrazione fondiaria.
Non costituiscono diritti in sé. In effetti, la registrazione fondiaria non è una condizione per l'esistenza e la validità giuridica dei diritti sugli edifici.
Fatta eccezione per la revoca delle iscrizioni ipotecarie, la verifica effettuata dal conservatore del registro è stata una verifica del modulo e non della sostanza dei documenti depositati per la pubblicazione.
Tuttavia, la pubblicità ha prodotto i seguenti due importanti effetti civili:
La pubblicità ha reso i diritti di proprietà immobiliare opponibili a terzi e quindi ha assicurato la loro piena efficacia.
Così l'acquirente del diritto è stato protetto. Tra due titolari concorrenti dello stesso diritto, ha prevalso quello che aveva richiesto la pubblicità per primo.
Chiunque, senza dover giustificare alcun interesse, potrebbe ottenere copie o estratti di documenti pubblicati per meno di cinquant'anni.
La consegna delle informazioni era in forma scritta e impegnava la responsabilità personale del curatore.
Avvisava così i terzi che il diritto di proprietà aveva cambiato proprietario o che questo diritto era gravato da oneri che ne riducevano il valore.
Il registro fondiario ha stabilito il rango della maggior parte dei privilegi e dei mutui, titoli reali.
Permetteva ai creditori che lo possedevano di beneficiare di un diritto preferenziale e di un diritto di seguito, ovvero la possibilità di sequestrare l'immobile, anche se aveva lasciato il patrimonio del debitore.
Infine, era una condizione di ricevibilità delle azioni legali relative agli edifici.
Questi effetti della registrazione dei terreni non sono cambiati da allora 1 ° gennaio 2013. Ora sono di esclusiva responsabilità dello Stato.