Il progetto di partenariato urbano o PUP è uno strumento di finanziamento per le operazioni di sviluppo istituito dalla Legge n o 2009-323 del25 marzo 2009mobilitazione per la casa e lotta all'esclusione. Sostituisce il programma completo di sviluppo (PAE) istituito ai sensi della legge del18 luglio 1985 relativo alla definizione e attuazione del principio di pianificazione e soppresso il 1 ° marzo 2012. Quest'ultimo non ha avuto il ritorno atteso e ha dato luogo a numerosi contenziosi, in particolare a causa di prefinanziamenti privi di certezza giuridica. Questo PUP integra anche la zona di sviluppo concertato (ZAC) che non è adatta a iniziative puramente private.
Il PUP è uno strumento che consente ai comuni o alle istituzioni pubbliche competenti di firmare con proprietari terrieri, promotori o costruttori, un accordo che definisce il programma delle strutture pubbliche da realizzare per soddisfare le esigenze dei futuri abitanti e utenti dell'operazione, nonché il condizioni della loro assunzione di responsabilità (articolo L.332-1-3 del codice urbanistico ).
Il PUP è implementato con mezzi convenzionali. È l'accordo che stabilisce l'importo dell'assunzione di responsabilità privata per il costo delle strutture pubbliche, che fissa le scadenze di pagamento, i termini di tale partecipazione e anche la durata dell'esenzione dalla tassa di sviluppo (ex tributo locale attrezzature). Tale accordo deve inoltre rispettare il principio del nesso diretto con l'operazione di finanziamento o partecipazione nonché quello di proporzionalità che specifica che la costruzione o lo sviluppo interessati possono essere fissati solo fino alla proporzione in cui le attrezzature saranno utilizzate dall'operazione di contribuzione .
Il PUP crea flessibilità contrattuale tra un ente locale e gli operatori interessati senza concorrenza preventiva e garantendo una reale certezza del diritto nonché un quadro trasparente per le operazioni di iniziativa privata.
È definito dall'articolo L. 332-11-3 del codice urbanistico, dall'articolo 43 della legge n . 2009-323 del25 marzo 2009. È innanzitutto necessario che il progetto di partenariato urbano sia localizzato sul territorio di un comune dotato di Piano urbanistico locale (PLU) o di qualsiasi altro documento di pianificazione urbanistica, escludendo comunque la mappa comunale. Il PUP può essere applicato alle zone “urbanizzate” (U) e “da urbanizzare” (AU) del PLU definite nell'articolo R. 123-4 del codice urbanistico, ma anche alle zone U e “naturali”. ”(NA) dei piani regolatori (POS) risultanti dalle disposizioni dell'ex articolo R. 123-18 del codice urbanistico.
Può essere altresì stabilito in corrispondenza dei Piani di Tutela e Valorizzazione (PSMV) e degli ex Piani Regolatori (PAZ) delle ZAC, stabiliti sulla base degli ex artt. R. 311-10 e R. 311-10-2 del codice urbanistico.
La prima parte dell'accordo è in linea di principio un privato che ha l'iniziativa per la creazione. Può essere uno o più sviluppatori, uno o più costruttori o uno o più proprietari. La categoria dei proprietari non è stata inserita nel programma di sviluppo complessivo, la sua inclusione è quindi nuova e riflette la volontà del legislatore di tenere maggiormente conto degli interessi del privato. Questo operatore privato stipula la convenzione con uno o più enti pubblici che generalmente è un Comune o un ente pubblico di cooperazione intercomunale (EPCI).
Inoltre, può essere stipulata una convenzione tra l'ente pubblico competente e uno o più progettisti, costruttori o proprietari senza tuttavia che vi sia cumulo di partecipazioni. le diverse parti del contratto non potranno quindi legalmente partecipare tutte al finanziamento della stessa attrezzatura pubblica. Possono quindi contribuire sia al finanziamento integrale di una o più attrezzature specifiche, sia ciascuno solo a una parte del finanziamento della stessa attrezzatura.
Anche se l'articolo L. 332-11-3 non fa riferimento ad alcuna procedura urbanistica, la conclusione di un progetto di partenariato urbano sarà possibile solo nell'ambito di una procedura di controllo dell'uso o dell'uso del suolo. Tale contratto sarà quindi uno degli elementi costitutivi del fascicolo di concessione edilizia o edificatoria.
Contrariamente alla precedente pratica dei programmi di sviluppo globale (PAE), il sistema del progetto di partenariato urbano pone la volontà degli operatori di stabilire una maggiore flessibilità in termini di finanziamento privato relativo a tali strutture, in particolare tenendo conto delle loro esigenze specifiche in merito loro progetto di sviluppo o costruzione. Tuttavia, questa procedura esclude le dichiarazioni preventive.
Si tratta del finanziamento delle attrezzature pubbliche necessarie per il perimetro delimitato dalle parti. Non viene fatta distinzione tra le cosiddette attrezzature infrastrutturali (strade pubbliche, reti idriche, elettriche, comunicazioni elettroniche) e quelle qualificate come sovrastrutture (scuola, palestra, ecc.). Questa flessibilità nella comprensione delle costruzioni interessate costituisce un elemento positivo per gli agenti contrattuali e riflette la volontà del legislatore di aprire più ampiamente le opportunità di finanziamento privato.
L'accordo PUP può essere attuato solo per la produzione di attrezzature diverse dalle attrezzature specifiche di cui all'articolo L. 332-15 del codice urbanistico.
Il secondo comma dell'articolo L. 332-11-3 del Codice Urbanistico specifica che gli impianti finanziabili da un PUP sono "impianti pubblici da realizzare per soddisfare le esigenze dei futuri abitanti o fruitori degli edifici da realizzare .all'interno del perimetro stabilito dall'accordo” . L'accordo quindi non consente di esigere da costruttori o committenti una partecipazione eccessiva, la legge prevede che l'operazione proposta debba prevedere la realizzazione di strutture pubbliche per soddisfare "i bisogni dei futuri abitanti o utenti" e che il costo sostenuto debba essere proporzionale a queste esigenze.
L'articolo R. 332-25-1 comma 1 del Codice Urbanistico prevede che la sottoscrizione di una convenzione di progetto di partenariato urbano da parte del sindaco o del presidente di un ente pubblico di cooperazione intercomunale deve essere autorizzata con delibera del consiglio comunale o del organo deliberativo EPCI competente . Dopo la firma con i proprietari, sviluppatori o costruttori, l'accordo sarà poi oggetto di adeguate misure pubblicitarie. È indispensabile esporlo per un mese in municipio o presso la sede dell'EPCI nonché nei municipi dei comuni aderenti interessati, citando la firma della convenzione nonché il luogo in cui il documento può essere consultato.
La procedura di attuazione del PUP prevede due fasi: una fase normativa durante la quale verranno definiti i principali orientamenti del progetto urbano e la fase operativa durante la quale il progetto verrà affinato e realizzato.
L'accordo PUP deve essere fissato previa negoziazione tra pubblico e privato sull'esatta natura dell'attrezzatura pubblica interessata, nonché sulle condizioni di pagamento:
L'ambito coperto dall'accordoDeve aggiungere il perimetro dell'operazione di costruzione o sviluppo al fine in particolare di delimitare il perimetro dell'esenzione dalla tassa di sviluppo . Non corrisponde al perimetro delle strutture pubbliche da realizzare, ma alla base del terreno su cui sorgerà. Una volta determinato non può essere modificato. Inoltre, poiché il decreto del22 marzo 2010, al PLU deve essere allegato il perimetro previsto dall'accordo PUP.
Le operazioni di costruzione previsteÈ necessario indicare la natura delle operazioni di costruzione previste e il calendario di tali realizzazioni. Occorre infatti precisare le esigenze che giustificano l'utilizzo del PUP per la realizzazione di tali strutture pubbliche e distribuire in maniera equilibrata le diverse fasi costruttive.
La presentazione precisa delle strutture pubblicheL'accordo deve descrivere con precisione i loro costi stimati, la valutazione dell'importo totale dell'operazione, nonché un programma che mostra le scadenze di completamento. Con il PUP è possibile scaglionare la realizzazione dell'opera tenendo conto dello stato di avanzamento dei progetti di sviluppo o costruzione. In linea di principio, si tratta di attrezzatura da produrre, ma può anche essere attrezzatura in corso se l'attrezzatura è stata finanziariamente sfalsata tra più operazioni.
La forma di partecipazione (finanziaria o contributo di terreno, edificato o meno)L'accordo deve contenere il periodo di esclusione dall'imposta locale sulle attrezzature, che non può superare i 10 anni. La decorrenza dell'esenzione decorrerà dall'affissione in Comune o presso la sede dell'ente pubblico competente. Le altre imposte esistenti restano comunque dovute.
L'accordo può autorizzare modifiche da apportare per tener conto di eventuali modifiche durante il progetto. È previsto anche un indennizzo per il contraente privato in caso di modifiche degli atti urbanistici contrari ai suoi piani operativi, infatti il regime PUP non crea né garantisce la stabilità della edificabilità del terreno.
Il sostegno finanziario delle apparecchiature può coprire in tutto o in parte le spese da sostenere per la loro realizzazione. Si possono quindi tenere in considerazione tutti gli elementi che compongono il costo delle attrezzature: spese di studi preliminari, spese di terreni, materiali e loro realizzazione, verifica e controllo, spese varie e IVA.
I costi delle strutture pubbliche che i proprietari terrieri, gli sviluppatori o i costruttori accettano di coprire possono essere pagati in due modi:
Con un contributo finanziarioIl finanziamento può essere dilazionato in una o più rate secondo una tempistica concordata con il Comune ed indipendentemente dal rilascio o meno delle autorizzazioni edilizie. Con alcune eccezioni, proprietari terrieri, sviluppatori e costruttori si impegnano a finanziare il costo delle attrezzature entro un periodo che consentirà al comune di eseguirle prima del rilascio dei permessi di occupazione del terreno o alla data prevedibile di completamento. Nell'ambito delle sovrastrutture, la consegna di alcune apparecchiature può essere programmata in date successive.
Con contributi di terreno edificato o non edificatoTale disciplina è possibile quando il terreno in questione è di interesse del comune per la realizzazione di propri progetti di sviluppo o per la realizzazione di strutture pubbliche. Il contributo non può essere dato sotto forma di opere, perché ciò imporrebbe un bando di gara. La costruzione deve esistere prima dell'accordo in caso di trasferimento di terreno edificato.
L'attuazione di un accordo PUP genera garanzie per ciascuna delle parti e per i beneficiari del contraente privato. Il controllo di legalità relativo all'accordo viene effettuato prima della sua firma. Deve menzionare correttamente i minimi richiesti dalla legge, ovvero i termini di pagamento e la durata dell'esenzione dalla tassa di sviluppo. È inoltre necessario garantire una saggia proporzione tra quanto addebitato agli utenti in base alle loro esigenze e il costo delle strutture pubbliche.
I proprietari terrieri, promotori o costruttori possono richiedere la restituzione delle partecipazioni PUP indebitamente ottenute, in tutto o in parte, entro cinque anni dall'ultimo pagamento o dall'ultimo conferimento di terreno.
Una volta firmato l'accordo, possono comparire diverse ipotesi controverse, due delle quali più probabili:
Si applica alle domande di permesso di costruire o alle precedenti dichiarazioni di lavoro depositate a partire dal 1 ° marzo 2012. Semplifica e razionalizza la tassazione dell'urbanistica, nata nel 1967 con la TLE . La nuova tassa è anche destinata a sostituire, a partire dal1 ° gennaio 2015, la maggior parte delle partecipazioni finanziarie dei costruttori: partecipazioni per strade e reti, per la realizzazione di parcheggi pubblici e per l'allaccio alla rete fognaria.
L'articolo L. 332-11-4 del codice urbanistico relativo all'imposta urbanistica prevede espressamente che "nei comuni ove è stata istituita l' imposta urbanistica , le opere realizzate entro il perimetro delimitato dalla convenzione prevista dall'articolo L. 332 -11-3 sono esclusi dall'ambito di applicazione di tale imposta per un periodo fissato dall'accordo, che non può superare i dieci anni” . Così, nei dieci anni successivi alla firma della convenzione, le costruzioni realizzate nei perimetri previsti dalla convenzione di PUP sono espressamente esentate dall'imposta di urbanizzazione . Tale periodo può tuttavia essere ridotto previo accordo.
Ce ne sono diversi da evidenziare:
Il cucciolo può porre alcuni problemi nella pratica: