La pianificazione operativa consiste nell'attuare le azioni necessarie per realizzare un progetto urbano . Riunisce così "tutte le azioni svolte aventi per oggetto la fornitura di terreni edificabili, la costruzione di edifici o il trattamento di quartieri ed edifici esistenti (ricomposizione urbana, risanamento, assorbimento di abitazioni antigeniche)" .
Per questo, si differenzia dalla pianificazione urbana previsionale che riunisce tutti i documenti tematici e normativi per la pianificazione e la programmazione strategica spaziale .
Pur costituendo una delle sue componenti principali, è anche necessario distinguere l'urbanistica preoperativa da quella operativa. Il primo mira a sviluppare e approfondire su scala minore gli orientamenti di una politica di sviluppo attraverso la realizzazione di studi: studi di opportunità per verificare se la volontà politica in un dato settore è rilevante; di studi di fattibilità finalizzati alla progettazione di un urbano, definire un programma di costruzione , il suo impatto in termini di attrezzature , fattibilità finanziaria e scegliere la modalità di funzionamento più idonea; studi preliminari volti a porre in essere dal punto di vista amministrativo, giuridico e finanziario la modalità operativa prescelta. Operativi urbanistici stricto sensu-corrisponde, da parte sua, alla realizzazione fisica di un progetto urbano, che comprende sia l'acquisizione e la commercializzazione del territorio, così come la realizzazione di bonifiche e lavori di restauro '. Layout .
L'urbanistica operativa, in senso lato, implica quindi molteplici missioni, ovvero: comprendere le problematiche urbane locali, le problematiche territoriali e gli obiettivi politici; approfondire il programma di un progetto urbano, disegnarlo; sviluppare strategie e definire modalità operative legali e finanziarie; implementare il processo di realizzazione (acquistare, rendere fattibile , equipaggiare, commercializzare, costruire, pilota, coordinare, coordinare, comunicare, controllare e finanziare) e implementare i mezzi per rendere il progetto sostenibile ( gestione urbana ).
Oggi, lo sviluppatore non ha più la missione principale di sviluppare nuovi quartieri su terreni agricoli. Oggi è sempre più spesso chiamata a intervenire nel tessuto urbano esistente per realizzare operazioni di sviluppo più ampie e complesse dove le problematiche sociali, economiche e ambientali sono cumulative.
Inoltre, l'introduzione della concorrenza per operazioni di sviluppo con obbligo di assunzione di rischi per l'operatore del mercato ha generato nuove posizioni tra sviluppatori pubblici e privati. Lo sviluppatore pubblico abbandonerebbe le operazioni di breve termine a basso rischio e altamente competitivo a favore degli sviluppatori privati per posizionarsi su operazioni di sviluppo di lungo termine, fuori da ogni visibilità sull'evoluzione del mercato immobiliare, quindi rischioso e non competitivo.: interventi di riqualificazione urbana. Tra queste due tipologie di operazioni di sviluppo perfettamente identificate c'è una zona mista, fuzzy, composta da operazioni di medie dimensioni dove è possibile trovare un operatore privato e / o un operatore pubblico (co-sviluppo), ad esempio con un pubblico -partecipazione privata .