Il vitalizio è una forma di beni immobili vendita : una persona anziana in genere vende la sua casa in cambio di una rendita vitalizia , possibilmente conservando il diritto di vivere lì. Il venditore, detto anche annuitant, beneficia in questo caso di un diritto di usufrutto ("usus" e "fructus", il diritto di usarlo e il diritto di raccogliere i frutti - affitti ad esempio) o di un semplice diritto di utilizzo e abitazione di proprietà di terzi. Questi ultimi due concetti hanno effetti giuridici distinti sui quali il venditore in quanto acquirente deve stare attento.
L'immobile può essere ceduto anche come rendita vitalizia libera da ogni godimento o occupazione.
L'acquirente, chiamato anche il debitore, paga la struttura in forma di rendita vitalizia ( garantita a vita rendita ), una somma annua, trimestrale o mensile corrisposto al venditore mentre il secondo è vivo. Il contratto può prevedere il pagamento di un capitale iniziale, denominato bouquet. In questo caso, il calcolo della pensione ne tiene conto. L'equilibrio tra bouquet e rendita resta liberamente negoziabile tra venditore e acquirente. La rendita deve essere indicizzata a un benchmark.
Il contratto è redatto da un notaio . Il bene diventa di proprietà dell'acquirente al momento della sottoscrizione del rogito. Se l'alloggio è occupato dal venditore, ne conserva l'uso fino alla sua morte. In questo caso, l'importo del prezzo tiene conto di un'indennità per usufrutto e occupazione.
Per il venditore la rendita vitalizia è una formula che gli permette di garantire una rendita regolare fino alla fine dei suoi giorni. Se avesse mantenuto la proprietà della sua proprietà, non sarebbe stato in grado di beneficiare del capitale che deteneva e sarebbe tornato ai suoi eredi. È una formula adatta a chi non ha eredi, ma forse interessante in certi casi: il venditore dona il "bouquet" ai figli che ne beneficiano subito e la rendita porta una rendita per sfuggire alla dipendenza. Inoltre, la vendita a vita può risolvere la questione della successione e se non ci sono altri beni immobili evitare il ricorso a un notaio per la successione, che poi non è obbligatorio. Affinché questa risorsa non venga erosa nel tempo, la rendita deve essere indicizzata, generalmente utilizzando un indice INSEE sui consumi delle famiglie.
Per l'acquirente (debitore) la rendita vitalizia comporta essenzialmente 3 rischi:
Nel contesto di una vendita di una rendita vitalizia a un commerciante, un artigiano o un libero professionista e che quest'ultimo sia dichiarato fallito, si applica il Codice del Commercio (articolo L.621-40) che regola la liquidazione della proprietà e la "Clausola di annullamento "clausola contenuta nell'atto, unica tutela giuridica, diventa quindi inapplicabile nei confronti dell'agente-liquidatore. Allo stesso modo se il debitore è riconosciuto in uno stato di sovraindebitamento.
Per l'acquirente, è un modo per distribuire la spesa per l'acquisizione di proprietà immobiliari. Inoltre, l'acquirente scommette sulla longevità del venditore. Questa scommessa può essere vincente o perdente.
Tra i famosi compratori:
Il concetto di rendita vitalizia è estremamente antico.
Sotto gli imperi babilonese, egiziano e romano, la rendita vitalizia esisteva già. Ecco le principali date della rendita vitalizia in Francia
876: Carlo II introduce la rendita vitalizia.
1657: prima tavola di mortalità prodotta da Christian Huygens . Primo calcolo arbitrario delle rendite vitalizie effettuato da Jean Witt .
1661: editto reale che limita la vendita di rendite vitalizie ai beni tra privati.
1662: Carlo IV di Lorena vende il suo ducato a Luigi XIV per una rendita vitalizia di 200.000 ecu.
1787: Creazione della Compagnie Royale d'Assurance.
1804: Entrata in applicazione del Codice Civile che disciplina la rendita vitalizia (articoli dal 1968 al 1983).
1815: l'imperatrice Maria Luisa, moglie di Napoleone, diventa, a seguito del Congresso di Vienna, duchessa di Parma a vita.
1841: il sultano Andrian Souli di Mayotte vende l'isola di Mayotte come rendita vitalizia per una rendita di 1.000 piastre.
Si parla di debitore per designare la persona che deve pagare la rendita vitalizia.
Si parla di rendita per designare il beneficiario della rendita vitalizia.
Questa è la somma ricevuta in contanti il giorno della vendita di un immobile con rendita vitalizia.
Questa forma di compravendita immobiliare ha dato origine a una commedia francese: Le Viager di Pierre Tchernia e la commedia La mia vecchia signora .
Il film americano A duplex three di Danny DeVito è stato ispirato dal caso di Jeanne Calment .
La rivendita di polizze assicurative sulla vita (forma moderna di rendita vitalizia) è al centro del libro di Antoine Bello Roman American .
Anche un racconto di Maupassant, "Le Petit Fût", affronta questo tema con un contadino che fa una vecchia alcolizzata alla quale deve un vitalizio che cominciava a non essere più redditizio.